La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) resuelve una de las dudas más frecuentes en el alquiler: ¿quién paga cuando se estropea la lavadora o el lavavajillas? La respuesta, según el artículo 21, es que el inquilino puede asumir el coste si la avería se debe al desgaste por uso cotidiano. Sin embargo, la práctica revela que esta norma, aparentemente sencilla, es fuente constante de conflictos entre arrendadores e inquilinos. Con el mercado del alquiler en máximos históricos de precios y una oferta cada vez más reducida, cualquier gasto imprevisto puede desequilibrar las finanzas de los hogares. Por eso, entender los matices de la LAU y prepararse para la próxima reforma legislativa es más importante que nunca.

El panorama general: un mercado bajo presión

El mercado del alquiler en España sigue tensionado por la escasez de oferta y el encarecimiento de los precios. Según datos del INE, los alquileres han subido más del 20% en los últimos cinco años, mientras que la construcción de nuevas viviendas no logra recuperar los niveles previos a 2008. En este contexto, cualquier gasto imprevisto, como una reparación doméstica, puede desequilibrar las cuentas de los inquilinos. La tasa de esfuerzo —el porcentaje de ingresos destinado al alquiler— supera el 35% en muchas ciudades, muy por encima del 30% recomendado. Para los propietarios, la rentabilidad también se resiente: los costes de mantenimiento y las reparaciones imprevistas reducen el margen neto, especialmente en viviendas antiguas.

La LAU, aprobada en 1994 y modificada varias veces, establece un marco de derechos y obligaciones que a menudo genera confusión. El artículo 21 es claro: el propietario debe garantizar la habitabilidad de la vivienda, pero las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario corren por cuenta del inquilino. Esta distinción, sin embargo, no siempre es fácil de aplicar en la práctica. ¿Qué se considera "pequeña reparación"? ¿Hasta qué importe? ¿Y si el electrodoméstico tiene más de diez años? La ley no ofrece respuestas precisas, lo que obliga a jueces y tribunales a interpretar caso por caso. En 2025, los juzgados de primera instancia de Madrid y Barcelona registraron un aumento del 15% en litigios sobre reparaciones domésticas, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

“La clave está en distinguir entre averías que afectan a la habitabilidad (las paga el casero) y pequeñas reparaciones por uso diario (las paga el inquilino). Pero la línea es difusa y a menudo motivo de disputa.”

Cifras clave: lo que dicen los números

• Coste de referencia: Las reparaciones menores de 150 euros suelen considerarse gasto del inquilino, aunque la ley no fija una cantidad exacta. Este umbral, aceptado por la jurisprudencia mayoritaria, puede variar según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Cataluña, algunas sentencias han elevado el límite a 200 euros para tener en cuenta el mayor coste de la vida.
• Electrodomésticos afectados: Lavadora, lavavajillas, horno, microondas y otros aparatos de uso cotidiano entran en esta categoría si el fallo es por desgaste normal. Sin embargo, si la avería se debe a un defecto de fabricación o instalación, la responsabilidad recae en el propietario.
• Antigüedad del aparato: Si el electrodoméstico tiene más de 10 años, el propietario podría ser responsable por obsolescencia, pero la ley no lo especifica. Los tribunales suelen considerar que un electrodoméstico tiene una vida útil de 10 a 15 años; pasado ese plazo, el desgaste es imputable al propietario.
• Prueba pericial: Un técnico debe determinar si el daño es por mal uso del inquilino o por un defecto preexistente, lo que puede generar disputas. El coste del informe pericial (entre 80 y 150 euros) a menudo supera el de la reparación, lo que disuade a muchos inquilinos de reclamar.
• Frecuencia de conflictos: Según una encuesta de la OCU de 2025, el 40% de los inquilinos ha tenido alguna disputa con su casero por reparaciones, y en el 60% de los casos, el importe era inferior a 200 euros.

Por qué es importante: implicaciones para el mercado

Esta interpretación de la LAU tiene implicaciones directas para los 3,5 millones de hogares que viven de alquiler en España. En un mercado donde los precios siguen al alza, cualquier gasto adicional puede ser un problema. Además, la falta de claridad legal genera conflictos entre inquilinos y propietarios, que a menudo terminan en los juzgados. El coste medio de un litigio por reparaciones menores se sitúa entre 300 y 600 euros, una cantidad que supera con creces la reparación en sí, lo que desincentiva la vía judicial para ambas partes.

Para los caseros, la norma supone un alivio: no tienen que hacerse cargo de cada pequeña avería. Pero también deben estar atentos a no eludir responsabilidades cuando el problema afecta a la habitabilidad, como una caldera rota en invierno o una fuga de agua. En estos casos, el propietario está obligado a reparar en un plazo máximo de 15 días, según el artículo 21.2 de la LAU. Si no lo hace, el inquilino puede descontar el coste de la reparación de la renta o incluso rescindir el contrato.

El contexto regulatorio también está cambiando. El Gobierno ha anunciado una actualización de la LAU para 2027, que podría incluir criterios más precisos sobre reparaciones, como umbrales económicos actualizados o una lista de averías consideradas "menores". Además, el Tribunal Supremo tiene pendiente una sentencia que unifique doctrina sobre la interpretación del artículo 21, lo que podría reducir la litigiosidad. Mientras tanto, las asociaciones de consumidores recomiendan no pagar sin asesoramiento legal y documentar siempre el estado de los electrodomésticos al inicio del contrato.

Qué significa para ti: pasos prácticos

Si eres inquilino, revisa tu contrato: algunas cláusulas pueden ampliar o reducir tus obligaciones. La LAU es de derecho necesario, pero las partes pueden pactar condiciones más favorables para el arrendatario. Por ejemplo, se puede acordar que el propietario asuma todas las reparaciones, independientemente del importe, o fijar un límite más bajo para las pequeñas reparaciones.

1. 1Documenta todo: Guarda fotos y facturas de reparaciones anteriores para demostrar el estado del electrodoméstico al inicio del contrato. También es recomendable hacer un inventario detallado con firmas de ambas partes al entrar y salir de la vivienda.
2. 2Exige un técnico: Antes de pagar, pide un informe pericial que determine el origen de la avería. Si es por antigüedad (más de 10 años), el casero debe pagar. Si el informe confirma que es por uso normal, el inquilino asume el coste, pero al menos tendrá pruebas si surge una disputa.
3. 3Negocia en el contrato: Incluye una cláusula que especifique el límite económico para las pequeñas reparaciones (por ejemplo, 100 euros) y qué electrodomésticos están cubiertos. También puedes acordar un sistema de aviso previo: el inquilino comunica la avería y el casero tiene un plazo para reparar; si no lo hace, el inquilino puede encargarla y descontarlo de la renta.

Para los propietarios, la recomendación es mantener los electrodomésticos en buen estado y sustituirlos cuando superen los 10 años de antigüedad. Incluir en el contrato una cláusula de "uso diligente" puede ayudar a imputar al inquilino los daños por mal uso. Además, es aconsejable contratar un seguro de hogar que cubra las reparaciones de electrodomésticos, lo que evita conflictos y reduce costes imprevistos.

Qué vigilar: próximos hitos regulatorios

El próximo año, el Gobierno tiene previsto actualizar la LAU para incluir criterios más precisos sobre las reparaciones. También se espera una sentencia del Tribunal Supremo que unifique doctrina sobre este tema. Mientras tanto, las asociaciones de consumidores recomiendan no pagar sin asesoramiento legal. En paralelo, algunas comunidades autónomas, como Cataluña y País Vasco, están desarrollando sus propias normativas sobre alquiler, que podrían establecer umbrales diferentes para las reparaciones menores.

Otro factor a tener en cuenta es la inflación. Con el IPC en torno al 3% en 2026, el umbral de 150 euros fijado por la jurisprudencia podría quedar desactualizado. Algunos expertos abogan por indexar este límite al IPC, de modo que se actualice automáticamente cada año. De hecho, en la reforma de 2023 de la LAU, se introdujo la indexación de las rentas al IPC, pero no se aplicó a las reparaciones. Es probable que la próxima reforma aborde esta cuestión.

Por último, la digitalización de los contratos de alquiler y la generalización de las plataformas de gestión inmobiliaria podrían facilitar la resolución de disputas. Algunas empresas ya ofrecen servicios de mediación online para conflictos por reparaciones, con un coste reducido y resolución en menos de 48 horas. Esta vía extrajudicial podría aliviar la carga de los juzgados y ofrecer una solución más rápida y barata para ambas partes.

En resumen

La LAU deja claro que las pequeñas reparaciones, como una lavadora estropeada por uso normal, son responsabilidad del inquilino si el coste no supera los 150 euros. Pero la línea entre lo "pequeño" y lo "grave" sigue siendo difusa, y la antigüedad del electrodoméstico añade otra capa de complejidad. La próxima reforma legal podría traer más certezas, pero hasta entonces, la mejor defensa es un contrato bien redactado, la documentación de cada avería y, en caso de duda, el asesoramiento de un profesional. Para inversores y operadores del mercado inmobiliario, la clave está en anticiparse a los cambios normativos y establecer políticas claras de mantenimiento que minimicen los conflictos y protejan la rentabilidad de los activos.