El mercado logístico estadounidense se inclina lentamente hacia los propietarios. Así lo revela un nuevo informe de Cushman & Wakefield, que detecta un cambio de dinámica mientras el sector absorbe la oleada de entregas de la era pandémica. Después de dos años de vacantes al alza y rentas a la baja, el péndulo comienza a oscilar en dirección contraria.
El Panorama General
La demanda de espacio industrial en EE.UU. está mostrando signos de recuperación, con tasas de desocupación que comienzan a estabilizarse después de dos años de aumento. El informe señala que la absorción neta de espacios logísticos superó los 50 millones de pies cuadrados en el primer trimestre de 2026, un ritmo que no se veía desde 2023. Este dato sugiere que el exceso de oferta acumulado durante el boom del comercio electrónico finalmente se está digiriendo. Para ponerlo en contexto, en el punto álgido de 2022 la absorción neta trimestral alcanzó los 80 millones de pies cuadrados, pero luego cayó a mínimos de 20 millones a mediados de 2024. La recuperación actual, aunque modesta, representa un cambio de tendencia.
Sin embargo, el panorama global es menos optimista. La debilidad en Europa y Asia, combinada con tensiones comerciales persistentes, frena un repunte más agresivo. Cushman & Wakefield advierte que la recuperación será desigual: mientras que los mercados del Sun Belt y el Medio Oeste muestran fortaleza, puertos como Los Ángeles y Long Beach aún enfrentan presión bajista en rentas. En Los Ángeles, la tasa de desocupación se sitúa en el 7.5%, muy por encima del promedio nacional del 6.8%, y las rentas han caído un 1.2% interanual. En contraste, Phoenix registra una desocupación del 5.2% y un crecimiento de rentas del 4.5%. Esta divergencia refleja la reconfiguración de las cadenas de suministro: las empresas están trasladando inventarios hacia el interior del país para mitigar riesgos geopolíticos y reducir costos logísticos.
“El giro hacia propietarios es real, pero frágil: depende de que la absorción continúe superando la nueva oferta.”
En Cifras
- Absorción neta: Más de 50 millones de pies cuadrados en el primer trimestre de 2026, el nivel más alto en tres años. Esto representa un aumento del 25% respecto al trimestre anterior y del 150% respecto al mismo período de 2025.
- Tasa de desocupación: Se estabilizó en torno al 6.8%, después de haber subido desde el 4.5% en 2023. La tasa actual sigue siendo elevada en comparación con el 4.2% de 2021, pero la tendencia alcista se ha detenido.
- Rentas: Crecieron un 2.1% interanual a nivel nacional, lideradas por mercados secundarios como Phoenix (+4.5%), Nashville (+3.8%) y Dallas (+3.2%). En cambio, los mercados primarios como Los Ángeles y Chicago registraron caídas o estancamiento.
- Construcción: La nueva oferta se redujo un 35% respecto al pico de 2024, aliviando la presión sobre los propietarios. En 2024 se entregaron 120 millones de pies cuadrados; en lo que va de 2026, el ritmo anualizado es de 78 millones. La desaceleración es especialmente notable en mercados sobreconstruidos como el Inland Empire, donde los inicios cayeron un 50%.
Por Qué Importa
Este incipiente giro hacia propietarios tiene implicaciones profundas para inversores y operadores. Durante dos años, los inquilinos disfrutaron de poder de negociación gracias a la abundancia de espacio. Ahora, los propietarios comienzan a recuperar el control, lo que podría traducirse en rentas más altas y menores concesiones. Según datos de la industria, las concesiones (meses de renta gratis, mejoras) se redujeron de un promedio de 6 meses en 2024 a 4 meses en el primer trimestre de 2026. Si la tendencia continúa, podrían volver a niveles prepandemia de 2-3 meses para finales de año.
Los ganadores claros son los REITs industriales bien posicionados en mercados con demanda estructural, como Prologis y Rexford. Prologis, con una cartera concentrada en mercados logísticos clave, reportó un crecimiento de rentas del 3.5% en sus activos del Sun Belt durante el primer trimestre. Rexford, enfocado en el sur de California, ha visto una desaceleración pero mantiene ocupaciones superiores al 97% en sus edificios modernos. Los perdedores potenciales son los inquilinos con contratos por vencer, que enfrentarán renovaciones más caras. Se estima que el 12% del espacio industrial nacional vence en 2026, lo que podría generar una ola de renegociaciones a la baja para los arrendatarios.
También hay un efecto secundario: la desaceleración en la construcción beneficia a los propietarios existentes al limitar la competencia. Los desarrolladores que iniciaron proyectos especulativos en 2023-2024 ahora se enfrentan a una demanda más débil de lo esperado, especialmente en mercados secundarios. En ciudades como Indianapolis y Columbus, la tasa de desocupación en edificios nuevos supera el 12%, mientras que en activos existentes es del 5%. Esto está generando una bifurcación entre activos prime y secundarios: los primeros mantienen rentas estables, mientras que los segundos ofrecen descuentos de hasta el 15%.
El informe omite un factor clave: el impacto de la inteligencia artificial en la logística. La automatización de almacenes está reduciendo la necesidad de espacio bruto, pero aumentando la demanda de instalaciones especializadas con techos altos y climatización. Empresas como Amazon y Walmart están invirtiendo fuertemente en robótica, lo que reduce su huella de almacenamiento en un 20-30% por unidad de producto. Sin embargo, estas mismas empresas requieren espacios más altos (36 pies o más) y con sistemas de climatización precisos, lo que encarece la construcción y limita la oferta disponible. Esto podría acelerar la polarización entre activos prime y secundarios, beneficiando a los propietarios de instalaciones modernas y perjudicando a aquellos con edificios obsoletos.
Qué Significa Para Ti
Para inversores institucionales, el momento sugiere aumentar exposición a mercados industriales del Sun Belt antes de que las rentas suban más. Para inquilinos logísticos, es hora de bloquear plazos largos antes de que el mercado se tense aún más. Aquí hay tres acciones concretas:
- 1Inversores: Considerar REITs industriales con presencia en Phoenix, Dallas y Atlanta, donde la absorción es más fuerte y la construcción se ha desacelerado. También evaluar fondos de deuda inmobiliaria que financian desarrollos build-to-suit, que ofrecen rendimientos atractivos (8-10%) con menor riesgo que el capital.
- 2Inquilinos: Renegociar contratos ahora, antes de que los propietarios ganen más poder. Buscar cláusulas de extensión con rentas fijas o topes de aumento del 2% anual. También considerar subarrendar espacio excedente para reducir costos, ya que el mercado de subarriendo sigue siendo favorable para inquilinos.
- 3Desarrolladores: Evitar nuevos proyectos especulativos; la demanda se concentrará en activos llave en mano para usuarios finales. Enfocarse en mercados con baja tasa de desocupación y crecimiento de empleo manufacturero, como Greenville (Carolina del Sur) o Reno (Nevada).
Qué Vigilar
Los próximos datos de empleo manufacturero y las cifras de importación portuaria serán clave. Si la absorción neta supera los 60 millones de pies cuadrados en el segundo trimestre, el giro se consolidará. También hay que seguir la política comercial: nuevos aranceles podrían frenar la demanda de espacio logístico. La administración actual ha propuesto aranceles del 10% a productos chinos, lo que podría reducir las importaciones y, por tanto, la necesidad de almacenamiento. Por otro lado, la relocalización de manufactura (nearshoring) desde México está impulsando la demanda en mercados fronterizos como El Paso y San Diego. El informe de Cushman & Wakefield no aborda este fenómeno, pero datos de la Reserva Federal muestran que las importaciones desde México crecieron un 8% interanual en el primer trimestre, beneficiando a los mercados logísticos del sur.
En Resumen
El mercado logístico estadounidense está virando lentamente a favor de los propietarios, pero la recuperación es frágil y desigual. La absorción de entregas pandémicas es una señal positiva, pero la debilidad global y la incertidumbre comercial limitan el optimismo. Para inversores, el mensaje es claro: posicionarse en mercados con demanda estructural y evitar activos secundarios. Para inquilinos, actuar rápido antes de que el poder de negociación se desvanezca. La bifurcación entre activos prime y secundarios se profundizará, y aquellos que se anticipen a las tendencias de automatización y relocalización obtendrán las mejores rentabilidades.
